Avant d’acheter un terrain pour faire construire sa maison, il est important de se référer au Plan local d’urbanisme (PLU). Cet ensemble de documents vous permet d’obtenir la garantie que votre terrain est constructible grâce au zonage PLU. Il est aussi très utile pour appréhender toutes les règles d’urbanisme qui encadrent le développement de la commune.
Qu’est-ce qu’un plan local d’urbanisme ?
Le plan local d’urbanisme regroupe un ensemble de documents qui permettent de définir les règles d’urbanisme et de structurer le territoire de la commune.
Un PLU pour fixer les règles d’urbanisme de la commune
Dans un premier temps, le PLU vient fixer les règles d’urbanisme d’une commune (styles architecturaux, règles concernant l’impact environnemental des projets de construction…). Ces règles sont regroupées dans différents documents qui font partie du PLU à l’image :
- Du rapport de présentation qui a pour objectif principal d’analyser l’état initial de l’environnement
- Du Projet d’Aménagement et de développement durable (PADD) qui présente les projets de développement durable, social et économique de la commune sur 10 à 20 ans
- Du Plan de prévention des risques (PPR) qui encadre l’utilisation des sols et informe des risques d’inondation, de tempête, d’incendie de forêt, d’avalanche, de submersion marine, de séisme…
- Des Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui encadrent l’aménagement et la réhabilitation de certains secteurs de la commune
Le zonage PLU pour structurer le territoire
Dans un second temps, le PLU encadre le développement urbain en définissant les territoires sur lesquels il est possible de faire construire : c’est ce qu’on appelle le zonage PLU. Le zonage PLU divise le territoire de la commune en quatre zones. En fonction du zonage PLU, les restrictions concernant la construction de projets urbains diffèrent :
- Les zones urbaines (zone U) concernent les territoires déjà urbanisés et suffisamment raccordés aux réseaux pour accueillir de nouvelles constructions
- Les zones à urbaniser (zone UA) concernent les territoires naturels qui ont pour vocation d’accueillir de futurs projets urbains. Pour ces zones UA, l’urbanisation est généralement progressive et plus encadrée
- Les zones agricoles (zone A) concernent les territoires réservés à l’agriculture et à la construction d’habitations pour les agriculteurs
- Les zones naturelles (zone N) concernent les territoires préservés pour leur faune, leur flore et leurs paysages
Le PLU a donc pour objectif de rendre les villes plus harmonieuses en garantissant au territoire une certaine cohérence. Pour ce faire, le PLU veille à ce que les constructions respectent les choix environnementaux et esthétiques de la commune. De plus, il protège l’authenticité de certains quartiers historiques ou classés et préserve les espaces ruraux et naturels. Enfin, le PLU est aussi utile pour les futurs habitants, car il leur permet d’obtenir la garantie de la constructibilité d’un terrain et de sa viabilisation.
Comment prendre connaissance du PLU ?
Afin de connaître les règles qui encadrent la construction immobilière dans la commune où vous souhaitez faire construire, il est capital de bien étudier le PLU. Pour se le procurer, il suffit d’en faire la demande en mairie. Selon la municipalité, il est aussi possible de se procurer le PLU par téléchargement sur le site de la mairie ou en faisant la demande par mail.
À noter que certaines communes n’ont pas de PLU. Pour autant, elles disposent tout de même de règles d’urbanisme. En fonction du secteur, elles seront régies par un Règlement national d’urbanisme (RNU) ou par le Plan d’occupation des sols (POS).
Enfin, certaines communes peuvent s’unir et proposer un unique PLU qui les concerne toutes. Il s’agit alors d’un Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) : il fonctionne exactement sur le même principe que le PLU classique.
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